Break Out -民泊参考書-

札幌の民泊代行会社による、民泊ホストのノウハウを徹底解説。物件選びからアメニティ選定、写真撮影編集から価格設定まで。収益化に成功した全てのノウハウを言語化し提供するホスト応援サイトです。

競合との戦いに勝つには?

北海道内にて、民泊運営代行を営んでおります。

住宅宿泊管理業者登録済み(国土交通大臣(01)第F00690号)

法律・条例に則った安心の運用を行います。

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代行運営法人:株式会社ブレークアウト

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こんにちは。龍之介です。予約は順調に入っていますか?もし順調でなければ、視野が狭くなっているかもしれません。周りを見ましょう。民泊をやっているのは、あなただけではないのです。他の家に予約が取られているかもしれませんね。

民泊も、立派な商売のひとつです。他の家より価値が低いと思われると、予約が入りません。他の家よりも、優位に立たなければならないのです。予約を勝ち取る必要があります。今回は、予約を勝ち取るための戦略的な内容をお話します。

1.ホテルの価格と比較

あなたの競合は民泊だけではなく、ホテルも該当します。同じ「宿泊する」という目的で利用するものだからです。なので、ホテルを軽視して宿泊業では勝てません。軽くで良いのであなたのエリアのホテルの価格を見てみましょう。ポイントは、同じエリア(市区町村)の最安値を覗くこと、そしてあなたの家の最寄りのホテルをいくつかピックアップし、ホテルの価値と価格を見ることです。

ピックアップしたホテルとあなたの家、どちらの方が宿泊所として価値がありますか?それはなぜですか?もしあなたの家の方が価値が高ければ、ホテルの価格よりも上の価格設定をしても良いということです。低ければ、ホテルの価格よりも下の価格に設定しましょう。ホテルの価格は、あなたの価格設定の基準となります。いつだってゲストは、比較を通じて宿の決定をします。もう一度言います。ゲストがどの宿に予約を入れるかは、必ず他の宿と比較して決めます。

ホテルの価格を見ることで、価格設定の1つの基準が見えてきますね。

2.民泊の価格と比較

ホテルの価格を頭に入れた上で、いよいよ身近な競合であるAIRBNBの宿を見ていきます。2つのポイントで見ていきます。

①エリアの中心地(市区町村の中心地)を見る

宿泊者は大抵、移動利便性の高いエリアから宿を探し始めます。エリアの中心地は、公共交通機関も整っており、移動利便性が高いはずです。宿が多いエリアが、中心地だと思っていいです。そこの価格を覗いてみましょう。あなたの宿が中心地にあれば別ですが、中心地よりも遠くにある場合。中心地よりも低く設定すべきです。あなたの宿がほかの何かで価値を高めている場合を除き、中心地よりも利便性が悪いというビハインドを、低価格で補う必要があるでしょう。立地が良くないけど、他の何かで差別化に成功する事例はもちろんいくらでもあります。差別化のヒントは、下記参考記事の【応用版】をご覧下さい。

www.tentairbnb.com

 ②あなたの家に1番近い宿を見る

最後に、あなたの家に1番近い宿を見てみましょう。ここが1番重要です。あなたの宿と同じくらいのスペックなのに、価格がとても安い場合、そちらに予約が入ってしまいます。特にこのケースが発生するのは、ゲストが「マップ検索」を行っている場合です。AIRBNB上のゲストは、宿を一覧ページから探す方法と、マップから探す方法の2つに分かれます。マップ検索の場合、場所の近い宿と比較して見られています。最寄りの宿よりも必ずコスパを良くしてください。

おさらい

ホテルの価格見て相場観把握→AIRBNBのエリア中心地の相場観把握→最寄りの競合の宿の価格把握→あなたの宿の価格を決める

この流れです。価格を見ると同時に、その宿の価値を見極めましょう。そしてあなたの宿と比較しましょう。スペックと価格の不釣り合いが起こらないためには、競合の価格を定期的に見ておくことが重要です。